Warum ist Vertragsraumordnung sinnvoll?

Ist Vertragsraumordnung nötig und sinnvoll?

Flächennutzung & Baulandreserven:

Das Bundesland Tirol verfügt im Verhältnis zur Gesamtfläche über circa 11,8% Dauersiedlungsraum (1.493 km² von 12.648 km²). Dauersiedlungsraum ist jener Raum der für eine Bebauung oder eine intensive landwirtschaftliche Nutzung geeignet ist. In Tirol wurden daher bereits in den 1970 Jahren des vorigen Jahrhunderts die ersten Flächenwidmungspläne erlassen. Die Gemeinden haben damals überlegt, wieviel Fläche in den nächsten Jahrzehnten für die Entwicklung von Siedlungen und Infrastruktur benötigt werden. In den Anfängen der Raumordnung wurden diese Flächen vielfach als “Bauland” gewidmet, ohne gleichzeitig deren tatsächliche Bebauung zu gewährleisten. Es gibt keinen hoheitlichen “Bauzwang”.

Flächennutzung in der Gemeinde Wildschönau:

Gemäß der Entwicklungsflächenbilanz, welche im Zuge der Fortschreibung erarbeitet wurde, stehen derzeit gewidmete und unbebaute Grundflächen (Baulandeserven) zur Verfügung:

  • 9,683 ha vorw. Wohnnutzung
  • 3,847 ha vorw. gewerblich gemischte Nutzung
  • 0,354 ha vorw. zentrumstypische Nutzung
  • 6,363 ha vorw. touristische Nutzung
  • 1,979 ha vorw. landwirtschaftliche Nutzung
  • Gesamt: 22,226 ha
Baulandbilanz Gemeinde WildschönauCopyright: Gemeinde Wildschönau

Baulandbilanz Gemeinde Wildschönau

 

Weiters sind im derzeit gültigen ÖROK nach Weglassen der ungeeigneten Flächen noch ca. 7,07 ha als z-Flächen ausgewiesen, welche bei Übereinstimmung mit den künftigen Zielen der Gemeindeentwicklung als Bauland gewidmet werden können. Die Gemeinde Wildschönau verfügt daher nach dem ÖROK insgesamt über ca. 29,296 ha bebaubare Fläche.

Dadurch, dass gewidmetes Bauland keiner Bebauung zugeführt wird entstehen sog. „Baulandreserven“. Diese Baulandreserven stehen dem Grundstücksmarkt in der Regel nicht zur Verfügung und dienen oft als “Sparschweine”, Altersvorsorge, als Vermögensanlagen oder zur Versorgung von “Weichenden” und folgenden Generationen. Dieses “Brachliegenlassen” von Bauland war lange Zeit möglich und sind dessen Motive vielfach legitim und nachvollziehbar.

Durch diese “Baulandreserven” entstehen jedoch auch viele Probleme:

  • Widmungen erfolgen im Randgebiet, sofern dies im Einzelfall überhaupt zulässig ist
  • Dadurch wird die Zersiedelung gefördert und es entstehen Baulücken im Siedlungsgebiet
  • Die Erschließungskosten und die Kosten für den Betrieb der Infrastruktur werden dadurch erhöht, was letztlich jeden Einzelnen trifft
  • Das Preisgefüge wird verzerrt, sodass das Eigenheim für den Normalverdiener zunehmend unleistbar wird

Was ist Vertragsraumordnung?

Der Gesetzgeber hat daher bundesweit die Instrumente der Raumordnung stetig weiterentwickelt um nicht gewünschten Nebeneffekten wie der “Baulandhortung” entgegenzusteuern. Hierfür wurde unter anderem das Instrument der Vertragsraumordnung geschaffen, die die Zuführung der Grundstücke zum Markt und letztlich deren tatsächliche Bebauung gewährleisten soll. Die Gemeinde kann beispielsweise mit Grundstückseigentümern oder Nutzungsinteressenten (zB. Käufer, Bauträger etc.) privatrechtliche Vereinbarungen über die widmungskonforme Nutzung der jeweiligen Grundfläche schließen (Verwendungsverträge). Weiters kann die Gemeinde nach § 33 TROG 2016 Vereinbarungen über den Erwerb von Grundstücken durch die Gemeinde oder einen Dritten abschließen (Überlassungsverträge).

Bei der Vertragsraumordnung handelt die Gemeinde nicht mit hoheitlichem Zwang, sondern schließt privatrechtliche Vereinbarungen mit Grundstückseigentümern und Nutzungsinteressenten (zB. Käufern) ab. Die Gemeinde ist dabei – anders als der Private – auch an die Grundrechte gebunden (sog. Fiskalgeltung der Grundrechte).  Die Gemeinde als Vertragspartner darf daher das Machtgefälle zwischen ihr und dem Bürger nicht ausnutzen, ist ua. an die Vorgaben der Verfassung und des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016 gebunden und letztlich – im Streitfall – als Vertragspartner den Zivilgerichten und als Verordnungsgeber den Gerichtshöfen des öffentlichen Rechts unterworfen. Die höchstgerichtliche Judikatur zu den zulässigen Regelungsinhalten eines Raumordnungsvertrages ist aufgrund des Eingriffes in die Grundrechtssphäre sehr streng. Ein Vertrag mit einem unzulässigen Regelungsinhalt ist mit Nichtigkeit bedroht – bei erfolgreicher Anfechtung hat es ihn quasi nie gegeben.

Die Vertragsraumordnung wird in der Gemeinde Wildschönau bereits  erfolgreich praktiziert. Im „Schinterarreal“ konnten Jungfamilien und jungen Bürgern insgesamt 18 Grundstücke zu einem günstigen Preis angeboten werden. Weiters konnten 5 Grundstücke für Gewerbebetriebe zur Verfügung gestellt werden. Die Vergabe dieser Grundstücke war dabei an strenge Kriterien gebunden. Auch wurden Sanktionen bei Nichteinhaltung der Verträge ins Grundbuch eingetragen (Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte der Gemeinde deutlich unter Marktwert). Auch die Rahmenbedingungen der Bebauung wurden durch Bebauungspläne festgelegt, um eine bodensparende Bebauung zu gewährleisten.

Im Jahre 1994 wurden in Tirol die ersten örtlichen Raumordnungskonzepte der Gemeinden erlassen. In der Wildschönau trat das erste Örtliche Raumordnungskonzept am 14.02.2005 in Kraft.  Das Örtliche Raumordnungskonzept bildet auf 10 Jahre die Grundlage für Flächenumwidmungen. Nur in Ausnahmefällen sind Widmungen, welche nicht im Örtlichen Raumordnungskonzept vorgesehen sind, zulässig.

Derzeit ist die Fortschreibung des Örtlichen Raumordnungskonzeptes der Gemeinde Wildschönau in Ausarbeitung. Im Zuge der Fortschreibung des Örtlichen Raumordnungskonzeptes werden auch die Richtlinien  für die Vertragsraumordnung der Gemeinde Wildschönau überarbeitet, um die Ziele der Raumordnung zu erreichen.

Diese Ziele sind ua.:

  • Baulandreserven zu mobilisieren
  • Leistbaren Wohnraum für Jungfamilien und junge Menschen zur Verfügung zu stellen
  • Eine geordnete bauliche Entwicklung sicherzustellen, was auch die Infrastruktur umfasst
  • Der Preisentwicklung auf dem freien Markt entgegenzusteuern
  • Spekulationsgeschäften und Baulandhortung vorzubeugen

Freilich könnten diese Ziele auch durch restriktive raumplanerische Instrumente forciert werden. Diese stoßen jedoch zumeist auf wenig Akzeptanz, da man sie als Betroffener ohne Mitspracherecht hinnehmen muss. Die Gemeinde Wildschönau möchte daher in Zukunft nach einem partnerschaftlichen und kooperativen Prinzip auf die flächendeckende Anwendung der Vertragsraumordnung hinwirken. Diese Ziele können nämlich auch durch Abschluss von privatrechtlichen Einzelverträgen  mit den jeweiligen Grundstückseigentümern und Nutzungsinteressenten sichergestellt werden. Voraussetzung für die Anwendung der Vertragsraumordnung ist in jedem Fall die raumordnungsfachliche Vertretbarkeit, sowie die Gleichbehandlung der betreffenden Grundstücke bzw. der Grundstückseigentümer und Nutzungsinteressenten. Mit ein einer flächendeckenden Ausweitung der Vertragsraumordnung kann diese zu einem zukunftsorientierten und maßgeblichen Bestandteil einer geordneten Entwicklungs- und Siedlungspolitik der Gemeinde Wildschönau werden.

Die Raumordnung und deren Ziele stehen unbestritten im Spannungsverhältnis zum Grundrecht auf Eigentum. Daher hat hier eine gewissenhafte Interessenabwägung stattzufinden. Der Gemeinderat als entscheidungsbefugtes Organ ist sich seiner weitreichenden Verantwortung bewusst und ist hier besonders darauf bedacht seine Kompetenzen fair und vorausschauend wahrzunehmen.

Nun stellt sich wohl für viele die Frage: “Warum sollte ich als Grundeigentümer oder Nutzungsinteressent überhaupt Interesse am Abschluss eines Raumordnungsvertrages haben?”

  • Da dem österreichischen Raumordnungsrecht ein durchsetzbarer Anspruch auf eine bestimmte Widmungskategorie fremd ist, eröffnet sich hier dem Eigentümer von Freiland die Möglichkeit eine anderen Nutzungs- und Verwertungsmöglichkeiten “auszuhandeln”
  • Da im hoheitlichen Verfahren eine derartige Mitsprachemöglichkeit nicht vorgesehen ist, können oft Argumente die für eine Umwidmung sprechen nicht kommuniziert werden
  • Private Vorstellungen der Nutzung können einfließen und von Beginn an berücksichtigt werden
  • Die verschiedenen “Kräfte” (Grundstückseigentümer, Gemeinderat, Raumplaner, Planer und dgl.), welche auf die Raumplanung einwirken, können von Beginn an  zusammenwirken
  • Eine solide Planung und der Austausch über die angedachte Nutzung bereits vor einer Umwidmung straffen die Abläufe und können dafür sorgen, dass Grundstücke rascher der gewünschten und effizienten Nutzung zugeführt werden können
  • Durch die raumplanerische Begleitung von Beginn an können Kosten für allfällig nötige Umplanungen eingespart werden
  • Dem Vertragsschluss soll letztendlich eine Win-Win-Situation zu Grunde liegen
  • Zersiedelung und Baulandhortung kostet Geld und zwar jeden Einzelnen, denn Erschließung- und Infrastruktur werden als Gemeinkosten getragen

Raumordnung ist immer Abwägung von Interessen und Raumordnung ist immer auch Kompromiss, den es zu finden gilt.